Theo những báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch tới toàn bộ nền kinh tế nói chung, thị trường đất công nghiệp/BĐS công nghiệp vẫn đang trên đà tăng trưởng.
Mặt bằng chi phí thuê đất khu công nghiệp, bán đất khu công nghiệp được ghi nhận đã tăng cao và trở thành điểm sáng hiếm hoi trong tình hình thị trường hiện tại.
Với nguồn cung hạn chế tại các phân khúc khác như nhà ở thương mại, văn phòng, bán lẻ… bất động sản công nghiệp đang được săn đón bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước, từ đó tạo ra đòn bẩy khiến chi phí thuê bất động sản công nghiệp leo thang.
Khu công nghiệp và đặc điểm khu công nghiệp
Khái niệm khu công nghiệp là gì
Khu công nghiệp (KCN) là khu vực không có dân cư sinh sống, được quy hoạch tại những vùng có điều kiện tự nhiên, xã hội thuận lợi cho hoạt động kinh doanh.
KCN tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất hàng công nghiệp do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập.
Doanh nghiệp khu công nghiệp là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động trong KCN, gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ.
Doanh nghiệp sản xuất KCN là doanh nghiệp sản xuất hàng công nghiệp được thành lập và hoạt động trong KCN.
Doanh nghiệp khu công nghiệp có nghĩa vụ
Tuân thủ pháp luật, điều lệ quản lý KCN, quyết định chấp thuận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Đăng ký với Ban quản lý KCN cấp tỉnh: số lượng, khối lượng sản phẩm xuất khẩu và tiêu thụ từ thị trường trong nước, số lượng phế phẩm, phế liệu còn giá trị thương mại từ doanh nghiệp chế xuất bán vào thị trường trong nước và hàng hóa từ thị trường trong nước được mua chuyển vào doanh nghiệp chế xuất.
Đối với doanh nghiệp khu công nghệ cao, ngoài việc đăng ký các nội dung nêu trên, tùy theo loại hình doanh nghiệp còn phải đăng ký việc chuyển giao công nghệ cao.
Điểm đặc biệt của khu công nghiệp
Các khu công nghiệp thường không có người ở. Nó chuyên sản xuất và chế biến các mặt hàng công nghiệp cũng như cung cấp các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp như hậu cần, hàng tiêu dùng và nguyên vật liệu.
Các công ty đầu tư và hoạt động trong khu công nghiệp có quyền được hưởng chính sách ưu đãi miễn giảm thuế doanh nghiệp, miễn giảm tiền thuê cơ bản trong khu công nghiệp, … mọi khu công nghiệp, mọi ban giám đốc. có hội đồng quản trị riêng.
Hội đồng quản trị có tư cách pháp nhân, tài khoản riêng, đóng dấu có hình Quốc huy và được hỗ trợ từ ngân sách nhà nước để quản lý nhà nước và hoạt động phi thương mại.
Savills Industrial và dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp
Các KCN đã và đang chứng tỏ vai trò quan trọng của mình đối với sự phát triển kinh tế, kinh tế và định cư.
Với những đóng góp quan trọng, nước ta khuyến khích và mở rộng cánh cửa xây dựng các khu công nghiệp, bán đất khu công nghiệp cho các nhà đầu tư. Nhà nước cũng có những ưu đãi nhất định đối với các KCN nhằm thu hút đầu tư, góp phần phát triển đất nước.
Mọi thắc mắc liên quan đến mua bán đất khu công nghiệp vui lòng gửi email cho Savills Industrial hoặc điện thoại qua số điện thoại sau để được kết nối với các chuyên viên để được hỗ trợ tư vấn thêm và các dự án, tìm kiếm khu đất công nghiệp hay cho thuê nhà xưởng phù hợp.
Xem thêm về Nhà xưởng cho thuê ở quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
Nhà xưởng thuộc khu 1 khu chế xuất Linh Trung, Thủ Đức, một trong những khu sản xuất lớn của Việt Nam và thành phố nói riêng.
Nhà xưởng nằm gần sân bay, bến cảng, giúp khách thuê giảm chi phí logistic.
Hơn nữa, khách thuê được hưởng lợi từ các nhà sản xuất lớn đang hoạt động tại khu chế xuất Linh Trung, khu 1.
Xem thêm về Nhà kho cho thuê ở Đồng Nai
Nhà kho nằm ngay vị trí trung tâm của tỉnh Đồng Nai.
Vận tải thuận tiện, cách cao tốc Long Thành-Dầu Giây 3 km, và sân bay Long Thành (dự kiến 2025), cũng như các cảng chính của miền Nam.
Tổng diện tích: 66,065 m2 Diện tích cho thuê: 32,000 m2 Tất cả nhà xưởng đều mới, chất lượng thích hợp làm nhà kho, vận hành vận tải.
Xem thêm về Nhà kho cho thuê ở Đồng Nai
Nhà xưởng thuộc trung tâm tỉnh Đồng Nai.
Thuận lợi vận tải, chỉ cách cao tốc Long Thành – Dầu Giây 3 km, sân bay Long Thành (2025) và các cảng chính phía Nam.
Có thể liên kết các nhà xưởng theo kích thước yêu cầu từ 136 m2 đến 5,317 m2. Tất cả các nhà xưởng đều mới, chất lượng xây dựng tốt thích hợp cho ngành sản xuất.
Nhìn lại chi phí thuê bất động sản công nghiệp
Tình hình BĐS Công Nghiệp tại Việt Nam
Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu, bán đất khu công nghiệp tại nhiều tỉnh, thành phố, tiêu biểu như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang…
Tính đến tháng 5 năm 2021, cả nước có 394 các khu công nghiệp với tổng số diện tích đất 121.900 ha. Có 286 KCN hoạt động (tạo ra 3,78 triệu việc làm) với tỷ lệ lấp đầy là 71,8% – giảm từ 74% năm ngoái. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 25 KCN mới được thành lập – nhiều hơn 19 KCN so với trước đó H1 / 2020.
Tỷ lệ lao động liên tục tăng ở một số tỉnh nhưng nhìn chung vẫn tương đối ổn định. Việc giãn cách xã hội và hạn chế đi lại đã làm chậm việc di dời khỏi Trung Quốc dự kiến vào năm 2021.
Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng năm 2022 sẽ hiệu quả hơn về mặt cho thuê; người thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ.
Dự đoán BĐS Công Nghiệp tại Việt Nam năm 2022
Hàng chục dự án khu công nghiệp tại 13 thành phố và các tỉnh đã được phê duyệt vào Q1/2021, hứa hẹn hàng nghìn ha để hỗ trợ nhu cầu trong tương lai.
Bắc Ninh có nhiều dự án nhất với năm KCN sắp ra mắt, đáng chú ý là KCN Quế Võ III 208,54 ha với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu đô la Mỹ và 172,2 triệu đô la Mỹ, 250 ha KCN Gia Bình II.
Các dự án mới tại Quảng Trị bao gồm KCN Quảng Trị 481,2 ha với vốn đầu tư 90,2 triệu USD.
Vĩnh Phúc cũng mong đợi một số dự án mới với tổng nguồn cung là 500 ha. Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên-Huế, Nam Định, Nghệ An cũng có những dự án mới.
Phía Nam sẽ thu được 6.475 ha từ ba khu công nghiệp bổ sung, sẽ hỗ trợ các IP hiện có quá tải.
Các KCN này góp phần vào tầm nhìn của quốc gia về 2030 với trọng tâm là phát triển công nghiệp công nghệ cao các khu vực. Long An sẽ có khoảng 1.500 ha bán đất khu công nghiệp.
Các nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất trên địa bàn tỉnh tập trung vào hàng dệt may, giày dép, thức ăn gia súc, gia cầm, hải sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất nói chung.
Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm
Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất của Savills ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy cụ thể: tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%.
Trong khi đó, khu vực phía nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại Thành phố Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương là 99%, Đồng Nai là 94%, Long An là 84%, Bà Rịa – Vũng Tàu là 79%.
Nhờ Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và các nước Liên Minh Châu Âu EVFTA được ký kết vào tháng 8/2020 vừa qua, nhu cầu bán đất khu công nghiệp có sự tăng trưởng khá ổn định. Các KCN đã quy hoạch được kỳ vọng sẽ là những đối tượng thu hút dòng vốn ngoại trong thời gian tới.
Hợp tác giữa các quốc gia liên minh Châu Âu và Việt Nam
Thông qua Hiệp định thương mại tự do, mối quan hệ hợp tác giữa các quốc gia liên minh châu âu và Việt Nam sẽ được tăng cường, thúc đẩy sự phục hồi của ngành sản xuất, nhu cầu bán đất khu công nghiệp sau giai đoạn trầm lắng do Covid-19 gây ra.
Không dừng lại tại đó, Hiệp định thương mại tự do cũng sẽ tạo thêm động lực cho quá trình chuyển đổi từ các ngành công nghiệp giá trị thấp, thâm dụng lao động cũng như sử dụng nguồn lao động có tay nghề thấp sang các ngành công nghiệp có giá trị cao hơn.
Ông Troy Griffiths chia sẻ thêm “Nhờ Chính Phủ hoạch định chiến lược phát triển cho tất cả 63 tỉnh thành, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ có cái nhìn bao quát hơn về hiện trạng quỹ đất và đường hướng phát triển tại Việt Nam.
Vì vậy theo tôi, năm 2021 là một năm rất thú vị và là khởi đầu của một chặng đường rất tốt phía trước.”
Triển vọng chi phí thuê bất động sản khu công nghiệp
Sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi giúp gia tăng nhu cầu thuê, bán đất khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, mặt bằng chi phí thuê bất động sản KCN tại Việt Nam cũng trên đà tăng trưởng.
Theo ông John Campbell – Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam: “Với kỳ vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy.
Trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi theo quan sát đã tăng đáng kể, và giá đã tăng từ 5 – 10% mỗi năm.
Cũng theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá thuê trung bình cho nhà kho tại Vùng kinh tế phía Bắc và Nam lần lượt là 4,1 USD/m2/tháng và 4,4 USD/m2/tháng.
Tại các tỉnh như Long An và Bình Dương, những dự án kho bãi và cơ sở phân phối mới đang mọc lên dày đặc khi khu vực TP. HCM và Bình Dương đối diện với vấn đề thiếu hụt nguồn cung”.
Chi phí thuê đất khu công nghiệp
Tuy chi phí thuê đất KCN tăng, nhưng báo cáo của Savills Việt Nam từ 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng.
Dẫn đầu bởi Hà Nội khi chi phí nhân công cộng với chi phí năng lượng đều ở mức thấp, giúp chi phí vận hành tại Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, trở thành một điểm đến rất thu hút với các công ty đa quốc gia.
Đồng thời, Chính phủ Việt Nam đã lập kế hoạch cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp nhằm thu hút doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng.
Những chính sách kịp thời như chính sách miễn giảm thuế doanh nghiệp đảm bảo cạnh tranh trong khu vực như Indonesia, Thái Lan và các nước Đông Nam Á khác.
Có thể nói, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ nhưng nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Bất động sản công nghiệp vẫn thu hút đầu tư trong năm 2022
Theo các chuyên gia bất động sản của Công ty Savills Việt Nam, nhu cầu đối với bán đất khu công nghiệp và hậu cần, kho xưởng xây sẵn tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong năm 2022.
Tuy nhiên, xét về mặt xu hướng, nhu cầu về trung tâm dữ liệu và kho lạnh đang tăng cao, kỳ vọng đạt được sức hút lớn.
Do đó, năm 2022 Việt Nam được dự báo nằm trong tầm ngắm của các dự án có quy mô siêu lớn Savills đưa ra nhận xét.
Ông John Campbell Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ.
Những ngành như dệt may và nội thất phải vật lộn để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư của những ngành công nghiệp có giá trị cao tại nước ngoài vẫn lạc quan về sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam.
Theo phân tích của Savills, Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc nhiều đơn vị sản xuất di dời ra khỏi Trung Quốc.
Trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện. Điển hình là ngành công nghiệp 4.0 và sản xuất chế tạo thông minh hơn; hiện đại hóa chuỗi cung ứng; hình thức bán – thuê lại tài sản; các mô hình khu công nghiệp mới và quy hoạch tổng thể hiện đại; trung tâm dữ liệu và kho lạnh.
John Campbell cho biết kế hoạch mở cửa trở lại của chính phủ đã thúc đẩy niềm tin của các nhà đầu tư và kinh doanh.
Việc mở các đường bay quốc tế sẽ là một trong những điều kiện tiên quyết cho một năm 2022 thành công. Tình hình phát triển công nghiệp quý IV / 2021 tích cực hơn so với ba quý đầu năm.
Bên cạnh kế hoạch mở cửa trở lại, chính phủ luôn nhiệt tình đồng hành và hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài và hứa hẹn khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp trong nước.
Điều này cho thấy kỳ vọng Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn phát triển bán đất khu công nghiệp trở lại với sức sống mạnh mẽ hơn như John Campbell đã phân tích.
Kết luận
Kế hoạch mở cửa lại của Chính phủ đã tạo niềm tin cho các nhà phát triển và nhà đầu tư. Một năm 2022 thành công sẽ chủ yếu dựa vào các chuyến bay quốc tế nối lại, nhưng Q4 / 2021 đã có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên.
Cùng với kế hoạch mở cửa trở lại đáng khích lệ, sự hỗ trợ tích cực của Chính phủ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài và khả năng phục hồi và thích ứng tuyệt đối của các doanh nghiệp địa phương là đầy hứa hẹn. Nó vẽ nên một bức tranh trấn an rằng đất nước không chỉ sẽ phục hồi mà còn có khả năng trở lại mạnh mẽ hơn bao giờ hết.
Savills Industrial – Công ty môi giới bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam
Savills Industrial có đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực công nghiệp và logistics, bán đất khu công nghiệp, chúng tôi cam kết tư vấn cho các doanh nghiệp với phong cách làm việc đặt khách hàng làm trung tâm.
Với kinh nghiệm trong ngành, các chuyên gia của Savills hỗ trợ khách hàng mọi dịch vụ liên quan đến trên thị trường bất động sản công nghiệp.
Savills được thành lập vào năm 2017 trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Savills Việt Nam cho ra mắt chi nhánh Savills Industrial với nhiều loại hình dịch vụ dành cho ngành bất động sản công nghiệp.
